Je thuiskantoor verhuren aan je vennootschap
Het behoeft geen betoog dat thuiswerken veel voordelen heeft… Maar wist je dat het verhuren van je thuiskantoor aan je eigen vennootschap ook interessante fiscale voordelen kan opleveren?
Als bedrijfsleider of bestuurder kun je hiermee een deel van je woonlasten fiscaal aftrekken en op een fiscaal vriendelijke manier geld uit je vennootschap keren. Er moet wel rekening gehouden worden met een aantal fiscale spelregels. In dit artikel verdiepen we ons in de verhuur van je thuiskantoor aan je eigen vennootschap. Wat zijn de voordelen, waar moet je rekening mee houden en welke fiscale aandachtspunten moet je kennen?
We leggen het stap voor stap uit, zodat jij het maximale uit je thuiskantoor kunt halen – zonder gedoe met de fiscus!
Kan ik mijn huis verhuren aan mijn bedrijf?
Ja, dit is mogelijk! Als je als bedrijfsleider van een vennootschap een deel van jouw woning gebruikt als praktijk- of kantoorruimte, kan je de vennootschap hiervoor huur laten betalen. De huur vormt een aftrekbare kost voor de vennootschap, waardoor de belastingdruk in de vennootschapsbelasting daalt.
Je kantoor aan huis verhuren aan je vennootschap: een goed idee?
Je huis verhuren aan je vennootschap kan daarnaast een interessante fiscale strategie zijn om geld op een ‘goedkopere’ manier uit je vennootschap te krijgen. De huurinkomsten zijn net zoals een gewone bedrijfsleidersbezoldiging onderworpen aan de progressieve tarieven in de personenbelasting, maar voor huurinkomsten geldt een kostenforfait van 40% op de brutohuur (ofwel 2/3e van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen, als dit bedrag lager is). Simpel gesteld: slechts 60% van de betaalde huurgelden worden effectief belast. Bovendien betaal je als bedrijfsleider geen sociale bijdragen op de ontvangen huur. Hierdoor kan verhuur aantrekkelijker zijn dan het uitbetalen van extra loon, dat volledig belastbaar zou zijn en waarop sociale bijdragen verschuldigd zijn.
Toch is het belangrijk om goed na te denken over de meest voordelige aanpak voor uw situatie. In sommige gevallen kan het namelijk gunstiger zijn om geen huur aan te rekenen, zodat er meer winst in de vennootschap blijft om uit te keren als dividend (zie ons artikel: Hoe keert u een fiscaal interessant dividend uit?). Naast verhuren en dividenduitkeringen bestaan er in jouw geval misschien ook nog andere mogelijkheden. Waag je dus zeker niet op eigen houtje aan fiscale avonturen, maar raadpleeg eerst een accountant of fiscaal adviseur!
Hoeveel huur mag ik vragen aan mijn vennootschap?
Al helemaal overtuigd om de maandelijkse huurprijs op te trekken? Ho maar! De wetgever heeft namelijk enkele beperkingen gesteld om te vermijden dat een bedrijfsleider overdreven huur aan zijn vennootschap zou vragen. Wanneer de huur een bepaalde grens overschrijdt, wordt een deel van de huur geherkwalificeerd in een gewone belastbare bezoldiging.
De herkwalificatiegrens wordt bepaald aan de hand van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen van het verhuurde gedeelte van het onroerend goed. De formule om de grens te berekenen is: gerevaloriseerd KI x 5/3. De revalorisatiecoëfficiënt voor inkomstenjaar 2024 bedroeg 5,46.
Hoeveel belasting op verhuur aan vennootschap?
Laat ons dit omzetten in een praktisch voorbeeld. Mieke is bedrijfsleider van haar consultancybedrijf Mieke Consult BV. Aangezien ze de bureauruimte in haar woning voor beroepsdoeleinden gebruikt, verhuurt ze deze aan haar vennootschap. Mieke ontvangt zo elk jaar 4.800 euro (400 euro per maand) voor de ruimte die ze aan haar vennootschap verhuurt. Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de ruimte is 400 euro.
Voor inkomstenjaar 2024 bedraagt de grens dus: 400 x 5,46 x 5/3 = 3.640 euro.
Kostenforfait van 40%: 3.640 euro x 40% = 1.456 euro.
Belastbaar als huurinkomsten: 3.640 euro – 1.456 euro = 2.184 euro.
Belastbaar als beroepsinkomen: 4.800 euro – 3.640 euro = 1.160 euro.
Gemeubelde verhuur: fiscaal interessant?
Als de verhuurde ruimtes mét meubilair aan de vennootschap worden verhuurd, wordt de ontvangen huur opgesplitst in een onroerend en een roerend gedeelte. Wanneer het huurcontract geen afspraken bevat over deze opsplitsing, gaat de fiscus uit van een 60/40-verdeling. De roerende inkomsten worden fiscaal gunstig belast tegen een afzonderlijk tarief van 30%. Bovendien wordt voor deze inkomsten een kostenforfait van 50% in rekening gebracht om het belastbaar inkomen te bepalen. Gemeubeld verhuren is dus inderdaad fiscaal interessant, zeker omdat de herkwalificatieregel voor dit gedeelte ook niet van toepassing is.
Stel dat Mieke haar praktijkruimte in het voorbeeld hierboven gemeubeld verhuurt. In dit geval kan zij de huur hoger leggen en toch buiten schot van de fiscus blijven. De maximale ondergrens van 3.640 euro geldt namelijk enkel voor het onroerend inkomen, zijnde 60% van de volledige huurprijs. Dit betekent dat Mieke nog 40% marge heeft voor de roerende inkomsten. Zij kan de huurprijs dus ‘veilig’ optrekken tot (100/600) x 3.640 euro = 6.066 euro. Het roerend inkomen van 2.426 euro wordt in de aangifte personenbelasting na aftrek van 50% kostenforfait belast aan 30%.
Wat als mijn partner mede-eigenaar is van het huis?
De herkwalificatie speelt enkel voor het eigendomsaandeel van de bedrijfsleider in het onroerend goed. Is jouw partner mede-eigenaar van het onroerend goed en geen bestuurder in de vennootschap? Dan zal de herkwalificatie dus niet gelden voor het gedeelte van de huur dat aan de partner toekomt. Let wel op, in dit geval spelen ook de relevante samenlevingsvorm en/of het gekozen huwelijksvermogensstelsel een belangrijke rol. Een bredere analyse dringt hier dus op. Don’t try this at home!
Thuiskantoor verhuren aan vennootschap: de administratieve spelregels
Wil je van de gunstige voorwaarden genieten? Wel, dan moet je helaas ook een aantal administratieve watertjes doorzwemmen. Wie een gebouw verhuurt aan de vennootschap moet namelijk rekening houden met de volgende formaliteiten:
Geregistreerde huurovereenkomst
De verhuur van het onroerend goed wordt best vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst. Hoewel je de huurovereenkomst niet verplicht moet laten registreren, blijft dit wel aangeraden om bewijsproblemen te vermijden. De registratie is niet kosteloos, aangezien dit enkel mogelijk is voor onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor huisvesting. In essentie moet je de afspraken dus schriftelijk vastleggen in een huurovereenkomst en betaal je bovendien registratierechten om het huurcontract te registreren.
Bijlage bij de aangifte vennootschapsbelasting
Vanaf aanslagjaar 2024 moet een vennootschap die huurgelden in aftrek neemt van de belastingen een bijlage (Nr. 270MLH) bij de aangifte voegen. Op deze bijlage moeten de identificatiegegevens van de verhuurder worden vermeld. Daarnaast moeten de huurvergoedingen die voor het betrokken belastbaar tijdperk zijn betaald en als beroepskosten zijn ingebracht worden aangegeven. Wordt deze informatieverplichting niet nageleefd? Dan kan de fiscus de fiscale aftrekbaarheid van de huur weigeren.
Tip: herkwalificatie geldt niet voor onbebouwde gronden
Nog een laatste tip! De herkwalificatie geldt enkel voor gebouwde onroerende goederen… Terreinen en gronden blijven buiten schot. In sommige gevallen kan het dus interessant zijn om een stuk grond (tuin, oprit, braakliggend terrein) te verhuren. Uiteraard steeds met respect voor de fiscale antimisbruikbepalingen. Ziezo, een gewaarschuwd en geïnformeerd lezer is er… drie waard?
Een zorgeloze oprichting met gezond fiscaal advies via Bizantium
Een oprichting in 3 stappen
Bizantium verzamelt alle informatie in een intuïtieve flow, genereert de nodige documenten, waaronder het financieel plan, en houdt alle partijen op de hoogte met realtime updates. Wanneer het dossier compleet is, wordt de oprichting met een digitale volmacht voltooid bij de notaris.
- Data verzamelen
- Financieel plan genereren
- Oprichting bij notaris
werkdagen
ondernemingen opgericht
digitaal
jaar ervaring
Klaar voor een vlotte, digitale oprichting?
Plan een gratis call met een startersadviseur
Klaar voor een vlotte, digitale oprichting?
Plan een gratis call met een startersadviseur
Deze al gelezen? Relevante content voor startende ondernemers
Het diploma bedrijfsbeheer: verplicht om te starten?
Droom je ervan om je eigen baas te worden? Dan vraag je je misschien af: Heb ik een diploma bedrijfsbeheer nodig om te starten?
Startkapitaal: wat is een toereikend aanvangsvermogen?
Was het altijd al je ultieme droom om een eigen zaak te starten, maar zit je met te veel vragen zoals: Hoeveel kapitaal of steun heb ik nodig om dit te kunnen financieren?
De vennootschapsbijdrage: wat je moet weten
Ben je van plan een vennootschap op te richten of ben je al een werkende vennoot? Dan is het belangrijk om de jaarlijkse vennootschapsbijdrage goed te begrijpen.
NL 
EN