Louer votre bureau à domicile à votre société
Il va sans dire que le télétravail présente de nombreux avantages… Mais saviez-vous que la location de votre bureau à domicile à votre propre société peut également générer des avantages fiscaux intéressants ?
En tant que chef d'entreprise ou administrateur, vous pouvez déduire fiscalement une partie de vos frais de logement et retirer de l'argent de votre société de manière fiscalement avantageuse. Cependant, certaines règles fiscales doivent être prises en compte. Dans cet article, nous allons approfondir la location de votre bureau à domicile à votre propre société. Quels sont les avantages, à quoi faut-il faire attention et quels points fiscaux faut-il connaître ?
Nous expliquons étape par étape, afin que vous puissiez tirer le meilleur parti de votre bureau à domicile – sans tracas avec le fisc !
Puis-je louer ma maison à mon entreprise ?
Oui, c'est possible ! Si, en tant que dirigeant d'une société, vous utilisez une partie de votre domicile comme espace professionnel ou de bureau, vous pouvez faire payer un loyer à la société pour cela. Le loyer représente une dépense déductible pour la société, ce qui réduit la charge fiscale de l'impôt sur les sociétés.
Louer votre bureau à domicile à votre société : une bonne idée ?
Louer votre maison à votre société peut également constituer une stratégie fiscale intéressante pour retirer de l'argent de votre société à moindre coût. Tout comme une rémunération classique de dirigeant d’entreprise, les revenus locatifs sont soumis aux taux progressifs de l’impôt des personnes physiques, mais ils bénéficient d’un forfait de frais de 40% sur le loyer brut (ou 2/3e du revenu cadastral réévalué, si ce montant est inférieur). En termes simples : seuls 60 % des loyers versés sont effectivement imposés. De plus, en tant que dirigeant d’entreprise, vous ne payez pas de cotisations sociales sur les loyers perçus. La location peut donc s’avérer plus intéressante que le versement d’un salaire supplémentaire, qui serait entièrement imposable et soumis à des cotisations sociales.
Pourtant, il est important de bien réfléchir à l'approche la plus avantageuse pour votre situation. Dans certains cas, il peut en effet être plus avantageux de ne pas facturer de loyer, afin qu'un plus grand bénéfice reste dans la société pour être distribué sous forme de dividendes (voir notre article : Comment verser un dividende fiscalement avantageux ?En plus de la location et des dividendes, il existe peut-être d'autres possibilités dans votre cas. Ne vous lancez donc pas dans des aventures fiscales sans l'avis d'un expert, mais consultez d'abord un comptable ou un conseiller fiscal !
Quel loyer puis-je demander à ma société ?
Absolument convaincu d'augmenter le loyer mensuel ? Pas si vite ! Le législateur a en effet posé quelques limites pour éviter qu'un chef d'entreprise ne demande un loyer excessif à sa société. Lorsque le loyer dépasse une certaine limite, une partie du loyer est requalifiée en une rémunération imposable ordinaire.
La limite de requalification est déterminée sur la base du revenu cadastral revalorisé de la partie louée du bien immobilier. La formule pour calculer la limite est : RC revalorisé x 5/3. Le coefficient de revalorisation pour l'année de revenu 2024 était de 5,46.
Quel est le montant de l'impôt sur la location à une société ?
Mettons cela en traduction en exemple concret. Mieke est directrice de sa société de conseil, Mieke Consult SPRL. Étant donné qu'elle utilise le bureau de son domicile à des fins professionnelles, elle le loue à sa société. Mieke reçoit ainsi chaque année 4 800 euros (400 euros par mois) pour l'espace qu'elle loue à sa société. Le revenu cadastral non indexé de l'espace est de 400 euros.
Pour l'année de revenus 2024, le plafond s'élève donc à : 400 x 5,46 x 5/3 = 3 640 euros.
Forfait de 40% : 3 640 euros x 40% = 1 456 euros.
Imposable en tant que revenus locatifs : 3 640 euros – 1 456 euros = 2 184 euros.
Imposable comme revenu professionnel : 4 800 euros – 3 640 euros = 1 160 euros.
Location meublée : fiscalement intéressant ?
Si les locaux loués sont mis à la disposition de la société avec leur mobilier, le loyer perçu est scindé en une partie immobilière et une partie mobilière. Lorsque le contrat de location ne contient aucune disposition relative à cette scission, l'administration fiscale se base sur une répartition 60/40. Les revenus mobiliers sont imposés à un taux distinct de 30%, ce qui est fiscalement avantageux. De plus, un forfait de frais de 50% est appliqué à ces revenus pour déterminer le revenu imposable. La location meublée est donc effectivement intéressante sur le plan fiscal, d'autant plus que la règle de requalification ne s'applique pas non plus à cette partie.
Supposons que Mieke loue son cabinet, tel que décrit dans l'exemple ci-dessus, entièrement meublé. Dans ce cas, elle peut augmenter le loyer tout en restant à l'abri du fisc. En effet, le seuil minimal de 3 640 euros ne s'applique qu'aux revenus immobiliers, soit 60% du loyer total. Cela signifie que Mieke dispose encore d'une marge de 40% pour les revenus mobiliers. Elle peut donc augmenter le loyer ‘ en toute sécurité ’ jusqu'à (100/600) x 3 640 euros = 6 066 euros. Le revenu mobilier de 2 426 euros est imposé à 30 % dans la déclaration d'impôt des personnes physiques, après déduction d'un forfait de frais de 50 %.
Et si mon partenaire est co-propriétaire de la maison ?
La requalification ne s'applique qu'à la part de propriété du dirigeant dans le bien immobilier. Votre partenaire est-il copropriétaire du bien immobilier et n'est-il pas dirigeant de la société ? Les frais de requalification ne s'appliqueront donc pas à la part du loyer qui revient au partenaire. Attention, dans ce cas, la forme de cohabitation pertinente et/ou le régime matrimonial choisi jouent également un rôle important. Une analyse plus approfondie s'impose donc. Ne faites pas ça chez vous !
Louer votre bureau à domicile à votre entreprise : les règles administratives
Voulez-vous bénéficier de conditions avantageuses ? Eh bien, vous devrez malheureusement passer par un certain nombre de démarches administratives. En effet, quiconque loue un bâtiment à la société doit tenir compte des formalités suivantes :
Contrat de location enregistré
La location d'un bien immobilier est préférable de la consigner par écrit dans un contrat de bail. Bien qu'il ne soit pas obligatoire de faire enregistrer le contrat de bail, il est toujours recommandé d'éviter les problèmes de preuve. L'enregistrement n'est pas gratuit, car il n'est possible que pour les biens immobiliers exclusivement destinés à l'habitation. Essentiellement, vous devez donc consigner les accords par écrit dans un contrat de bail et, en outre, payer les droits d'enregistrement pour enregistrer le contrat de bail.
Annexe à la déclaration d'impôt sur les sociétés
À compter de l'exercice d'imposition 2024, une société qui déduit des loyers de ses impôts doit joindre un formulaire (N° 270MLH) à sa déclaration. Ce formulaire doit mentionner les données d'identification du bailleur. En outre, les indemnités de location payées pour la période imposable concernée et déduites comme frais professionnels doivent être indiquées. Si cette obligation d'information n'est pas respectée, le fisc peut refuser la déductibilité fiscale des loyers.
Conseil : la requalification ne s'applique pas aux terrains non bâtis
Encore un dernier conseil ! La requalification ne s'applique qu'aux biens immobiliers bâtis… Les terrains et les parcelles restent hors de portée. Dans certains cas, il peut donc être intéressant de louer un terrain (jardin, allée, terrain vague). Bien entendu, toujours dans le respect des dispositions fiscales anti-abus. Voilà, un lecteur averti et informé en vaut… trois ?
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